卑詩建築業日子難熬 籲聯邦和省府修改外國買家購房禁令

【星島綜合報道】卑詩省一些最大的房地產開發商、行業代表和建築業領袖組成的聯盟對房屋市場的「危機」發出警告,稱嚴格的外國買家限制正在抑制新房建設並威脅到數千個工作崗位。

該聯盟於7月29日致公開信給總理卡尼、省長尹大衛(David Eby)、聯邦住房部長羅品信(Gregor Robertson)和卑詩省就業和經濟增長廳長柯議倫(Ravi Kahlon)、卑詩省住房和市政事務廳長貝麗儀(Christine Boyle)等,呼籲加拿大立即改革實施多年的全國性臨時外國人購屋禁令和卑詩省對非居民買家徵收的附加稅。

該聯盟認為,這些政策雖然旨在抑制投機、提高住房負擔能力,但卻產生了意想不到的後果,減緩了住房開工速度,危及建築業就業,並損害了省級經濟。

這封有26個行業領袖簽名的公開信中提到,卑詩省的新屋開工率在2024年3月至2025年3月期間下降了50%, 從4,867套驟降至2,379套。今年迄今為止,卑詩省的公寓和多戶住宅開工量下降了22%,安省降幅29%。

在大溫哥華地區,一些大型公寓項目和開發商因難以達到預售目標而進入破產管理程序,最近一個顯著的例子是溫哥華市中心60層高的 The Curv 大廈,該大廈原本可以建成357套分層市場所有權公寓住宅和176套有擔保的專用市場租賃住宅。

一些最大的房地產開發和行銷公司也進行了裁員。

Wesgroup Properties 總裁賈維斯 (Beau Jarvis) 在上個月宣佈公司裁員計劃時寫道:「全國各地的住房計畫都被取消或推遲,因為它們不再可行。此外,我們交付的住房成本高得讓人難以承受,這是一場交付成本危機。」

開發商警告稱,如果這些趨勢持續下去,長期住房供應將進一步落後於需求,導致住房負擔能力惡化而不是改善,而且考慮到項目需要數年時間進行設計、規劃、獲得許可、營銷和建設,住房供應和負擔能力的影響將在數年後顯現。

產業領袖指出,澳洲2025年的房屋改革計劃可以是加拿大效仿的模式,澳洲允許外國投資新建住宅和預售,同時繼續限制外國購買現有住宅。紐西蘭也有類似的豁免。

他們認為,加拿大若有類似調整可活絡房地產和建築活動,同時繼續保護當地買家。

根據聯邦政府自2023年1月起頒布的《禁止非加拿大人購買住宅物業法》大多數非加拿大個人和非加拿大控制的實體不得在加拿大人口普查大都會區和聚集區購買住宅物業。該禁令於2024年2月宣布延長2年,將於2027年1月到期。

 
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卑詩法院裁定兩華裔永久居民須繳600萬元外國買家稅

【星島綜合報道】卑詩最高法院(BC Supreme Court)維持卑詩省政府對兩名永久居民徵收外國買家稅屬正確,兩人在2018年支付3千萬元購買了本拿比的一幢柏文,為此需繳納600萬元外國買家稅。

據CTV報道,編號公司之一,1164708 B.C. Ltd.於2018年8月以3,000萬元收購了位於本拿比威爾遜道(Wilson Ave.)5978號的一幢38個單位的四層柏文大樓。該編號公司繳納了141.8萬元的物業轉讓稅(Property Transfer Tax,簡稱PTT)。2020年12月,省財政廳通知該公司,它還需要繳納600萬元的外國買家稅,因為註冊所有者是應稅受託人,受益所有人是外國公司。

該物業被1164708 B.C. Ltd.收購時,其唯一股東和擁有人是2015年註冊成立的環球鼎業資本有限公司(Global Dingye Capital Ltd.),而環球唯一股東為中國南京鼎業投資房地產集團有限公司(China-based Nanjing Dingye Investment Real Estate Group Co. Ltd.)。

南京鼎業的大股東是陳麥林(Chen Mailin,譯音)和小股東勇永金(Yong Yongjin,譯音),兩人自2009年8月起成為加拿大永久居民。陳也是開發商中華投資(加拿大)有限公司(Chunghwa Investments (Canada) Co. Ltd.)的負責人,該公司是列治文渥列治大橋(Oak Street Bridge)附近的橋港中心(Bridgeport Centre)商業開發項目的幕後擁有人。

法官威爾遜(Steven Wilson)於9月22日審理此案,並於10月24日做出裁決。

陳的律師辯稱,根據《物業轉讓稅法》(Property Transfer Tax Act),這些公司不應被視為外國公司,因為它們最終由永久居民陳麥林控制。

不過,威爾遜表示,相關法律對「受控」的法律定義「將不可避免地得出這樣的結論:南京(鼎業)是一家外國公司,因此環球公司和申請人(1164708 B.C. Ltd.)也是外國公司。而威爾遜道5978號是以申請人的名義購買的,因此需要繳納額外的物業轉讓稅。」

威爾遜表示,稅法已頒布,並最終得到了卑詩省上訴庭的支持。「通過向外國購買者徵收額外稅款,來解決該省某些地區缺乏經濟適用房的問題,以減少需求。」

「儘管我接受請願者的意見,即立法機關無意向陳先生等人徵收額外的(物業轉讓稅),但重要的是要認識到,陳先生沒有義務繳納這筆稅款。在這種情況下,稅款應由申請人繳納。」

威爾遜的結論是,稅收評估「只是陳先生及其公司選擇如何建構其事務的結果。因此,雖然從陳先生的角度來看,這個結果無疑是可以避免的,但這並不是一個荒謬的結果。」

陳先生曾是養鴨戶,後來成為中國的旅館和建築大亨,並被任命為南京市政協委員。

2014年底,陳以近5,200萬元收購了科技巨頭馬特里克(Don Mattrick)位於西格雷岬(West Point Grey)的豪宅。

法官維持600萬元外國買家稅單有效。

圖:谷歌街景

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卑詩省的外國買家稅沒有違憲

卑詩前自由黨政府於2016年引入住宅的外國買家額外物業轉讓稅,一名中國女學生入稟卑詩最高法院,挑戰省府引入有關稅項的憲法地位,法院於10月24日星期四裁定,卑詩省府的造法沒有違憲。

原告李靜於2013年移居加拿大,但一直不是本國公民或永久居民,她在2016年7月購入物業,由於外國買家額外物業轉讓稅於同年8月2日實施,其物業在該日期後才登記為其名下,她要支付額外接近8.4萬元的15%稅款

她的律師在庭上稱稅項為原告製造不公平負擔及對非公民歧視。

不過,法官不同意有關論點,並表示稅項不是基於公民權、而是基於移民地位,亦不涉歧視,並無違憲。

(CBC圖片)

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