定了!溫哥華市2024年地稅漲這個數

【星島綜合報道】溫哥華市議會周二(12日)通過2024年預算,明年地稅確定將增加7.5%。

CTV報道,在周二通過的溫哥華市2024年預算案中,將地稅稅率設定為低於預算草案中建議的7.6%,比市府職員今年稍早的預測低2%。

這一下調是透過市長沈觀健(Ken Sim)提出修訂案後得以實現的。

在22億元的營運預算獲得通過後,沈觀健在聲明中表示:「透過市政府工作人員在市政府指導下的辛勤工作,已經確定可以節省更多成本,以減輕溫哥華納稅人的負擔。」

反對黨議員全部對修訂案投了棄權票,並指,削減具體在哪些方面並沒有提供細節。

在該預算修訂案中,溫哥華警察局(VPD)的經費佔增稅額的3%,基礎建設更新佔1%,「所有城市服務的資金」佔剩餘的3.5%。

其中的一項預算調整,每年將為市長辦公室增加18萬元的資金,遭到了反對派議員的批評。

會議結束後,沈觀健沒有接受採訪。但ABC溫哥華(ABC Vancouver)市議員容碧麗(Rebecca Bligh)則有話要說,她聲稱市長及其工作人員將使用這些資金參加更多公共活動,並舉辦更多會議。

她認為資金的使用應該更透明。

綠黨溫市議員弗賴伊(Pete Fry)則質疑沈觀健是如何得出這個數字的,以及資金的具體去向。

他說:「我要求市長辦公室對所發生的事情、資金去向和支出更加負責和透明。」

圖:資料圖片

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蚊子溪碼頭大規模驅逐 數百船屋居民家園不保!

【星島綜合報道】距離聖誕節還有幾周,北溫蚊子溪(Mosquito Creek)碼頭業主向數百名停泊在此的船屋主發出大規模驅逐通知,要求他們在明年5月前離開。船主面臨巨大經濟損失,其中一些人更面臨無家可歸的情況。

據North Shore News報道,在周二(5日)下午向459名居民發送的一封群發電子郵件中,由史戈米殊(Sḵwx̱wú7mesh Úxwumixw,Squamish)運營的Nch’ḵay̓開發公司(Nch’ḵay̓ Development Corporation)表示,將永久關閉一些碼頭,以便「制定廣泛的修復或重建計劃」。

運營方稱,那些碼頭的狀況已經惡化,需要立即開始進行關鍵維修。

租戶被要求在2024年5月31日之前騰出他們的船台或繫泊地。

漂浮屋主塞爾比(Sasha Selby)與丈夫和兩個孩子在碼頭上居住了近十年,她表示這一消息讓居民們措手不及。

塞爾比是一位藝術家,她的家位於一艘改建的船屋內,主層被作為藝術工作室,上層是家庭的生活空間,被驅逐意味著告別家庭和工作空間。

「這不僅奪走了我的家,還奪走了我的工作室空間、我的收入和我們所有的積蓄,」塞爾比強忍著淚水說道。「我要告訴我的孩子們甚麼?說我們無家可歸?這太可怕了。」

對於數百名將畢生積蓄投入船庫或船棚的居民來說,經濟影響將是嚴重的。

高豪港碼頭(Coal Harbour Marina)和海港遊輪(Harbour Cruises)總經理西里(Odai Sirri)表示,由於低陸平原所有碼頭停泊位緊張,搬遷的選擇幾乎為零。許多船主將被迫出售,但由於市場如此擁擠,他們很可能不得不放棄最大的資產。

「整個行業等待多年落下的靴子。它不只是(發生)在這裏,它無所不在。發生這種事真是太不幸了,」他說。

西里表示,自周二晚間宣布這一消息以來,高豪港碼頭已接到「至少幾十個」來自驚慌失措的蚊子溪居民的電話。他說,有些人選擇加入漫長的等待名單,有些人則拼命尋找其他停泊途徑。

「任何受此影響的人都會在其現有位置的合理半徑範圍內到處尋找。這將對整個行業產生非常重大的影響。」

德拉特(Teunis de Raat)和他的妻子派翠西亞(Patricia)在候補名單上等待了「很多年」,才終於能夠在2021年將1972年建造的帆船停泊在蚊子溪碼頭,但經過如此長時間的等待才能獲得目前的位置後,又要另覓地點的前景令人畏懼。

「我不知道到底會發生甚麼,人們將不得不放棄他們的財產。這些人不是富人,而是普通的打工族,除了租房之外別無選擇。對他們中的一些人來說,這確實是一件可怕的事情,」他說。

德拉特表示,居民猜測,迅速清理可能是開發公司責任保險到期更新所需。他說,經過多年「幾乎沒有進行任何形式的維護」,碼頭已經「變得如此破舊」,整個地區已經成為一個安全問題。

在船上住了5年的邁爾斯(Ginger Cosner-Myers),是8年前搬到了她的漂浮屋,她說在碼頭「感覺就像世界末日」。

雖然她的房子目前被認為是安全的,但邁爾斯表示,人們仍擔心他們很快也會被驅逐。她的漂浮屋是受影響的D碼頭和E碼頭上的16幢碼頭房屋之一,按年租賃。

「人們很害怕,他們受到了創傷。無論我走到哪裏,人們都在哭泣,」她說。

她對將失去這個緊密團結、充滿愛心的社區十分不捨,「想到這一點就令人心碎」。

塞爾比強忍著淚水,她形容這裏是「80年代的老派」社區,向鄰居借一罐糖不僅可接受,而且受到鼓勵,孩子們可以安全地玩到晚上,鄰居之間經常聚餐。

她說,經常有人問她蚊子溪碼頭的生活是甚麼樣的,但她很少能找到恰當的字眼來形容它,她稱有「許多美妙時刻」的回憶。

Nch’ḵay̓開發公司表示,他們關閉碼頭的決定是基於11月敲定的「獨立專業狀況評估的結果和建議」。

一位發言人表示:「毫無疑問,我們在應對這一充滿挑戰的形勢時,首要任務是租戶、居民及其資產的安全。」

發言人表示,了解這一消息對蚊子溪碼頭的社區產生重大影響。也知道社區許多成員依賴船屋為主要住房。為了回應「有關目前居住在船上或船棚作為主要住所的人們的新信息」,Nch’ḵay̓將直接與這些居民合作,探索可行的住房選擇。

「雖然我們目前不確定這些選擇可能意味著甚麼,但我們可以向這些居民保證,到2024年5月31日,他們不會發現自己沒有地方住。」

圖:City News

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房屋賣家因未能驅逐租客 被裁定須賠買家逾5,000元

【星島綜合報道】卑詩省一個房屋賣家因未能驅逐拒絕離開的地下室租客,被命令須向買家支付5,000多元。

據卑詩民事審裁處(Civil Resolution Tribunal,CRT)在周一(4日)發布一份裁決書,買方阿里(Ahmed Ali)將賣方SL Trading Ltd.告至卑詩民事審裁處(Civil Resolution Tribunal,CRT),指控該公司未能履行買賣合約(CPS)規定的義務。

民事解決法庭裁判員曼尼(Peter Mennie)在裁決中指,阿里已經提供「衡量可能性」(balance of probabilities)證明了他的指控,命令SL Trading向他支付總計5,448.14元的損害賠償、利息和CRT費用。

阿里表示,他向SL Trading購買了一套房屋,並聲稱該公司未能提供空置房產、拒絕清除該物業的垃圾,並且電器丟失或無法使用。

曼尼在裁決中轉載CPS的相關部分包括,阿里將於2021年8月31日獲得該房屋的「空置所有權」,SL Trading將確保所有電器(包括4個爐灶、4台冰箱、兩台洗衣機和兩台烘乾機)都將在交房時處於正常工作狀態,SL Trading將清除該房產內外的所有垃圾,並向該房產的租戶發出驅逐通知。

裁決書沒有具體說明該物業位於卑詩省的甚麼地方。

SL Trading告訴CRT,它已於2021年5月23日向租戶發出通知,建議他們在8月15日之前搬出該房產。該公司表示,沒有收到地下室租戶提出任何異議,因此相信那個人會搬出去。

但該地下室的租戶並沒有搬出去。阿里在接管房屋的第二天,就開始透過據卑詩省的《住宅租務法》(Residential Tenancy Act)規定驅逐租戶,該程序於2021年11月30日結束。

雖然SL Trading辯稱阿里在購買房屋時已承擔了租賃權,但曼尼不同意該說法。

曼尼裁決中寫道:「證據中的電子郵件清楚地表明,阿里先生和他的房地產經紀人多次要求SL Trading確認地下室租戶會在佔有日期之前離開。」

「當這種情況沒有發生時,阿里的律師通知SL Trading,阿里將在爭議下完成購買,並且不影響他起訴要求損害賠償的權利。阿里堅持將房屋空置的合約,不同意承擔租賃或放棄其根據協議規定的權利。」

阿里聲稱支付了2,229.59元聘請律師以及完成住宅租務處(Residential Tenancy Branch,簡稱RTB)流程相關的費用。曼尼同意這些費用已經得到證實,並將其判給阿里作為補償。

根據CRT的裁決,阿里成功將地下室租戶驅逐出房屋後,發現該租戶使用的洗衣機和冰箱無法使用,爐灶也不見了。

曼尼駁回SL Trading辯稱,這些問題是被驅逐租戶的責任,並指出CPS中有一項具體條款,要求公司在阿里接管時這些設施處於可用狀態。

阿里向法庭提供了一張發票,顯示他支付了1,750元為該單位購買了「二手爐灶、冰箱和洗衣機」,而曼尼判給了他這筆金額的損害賠償。

同樣,阿里索賠1,380元,用於清除「房屋後面、甲板下和地下室套房中留下的大量垃圾」,也獲法庭認可。

雖然阿里證明的損害賠償總額達到5,539.59元。由於CRT的小額索賠管轄權將賠償金額限制為5,000元或更少,最終只能得到5,000元。

不過,此限制不適用於CRT申請費的利息或報銷。加上273.14元的利息和175元的費用,SL Trading須在裁決後30天內,向阿里支付的總額為5,448.14元。

圖:星報資料圖片

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列治文地方雖好但這一方面卻可能讓你傷心

【星島綜合報道】列治文有著令人驚嘆的餐廳、農田、水道和自然區域,對許多人來說,能夠生活在這裏是夢想成真,但每月生活費明細可能會讓你傷心。

生活在列治文有諸多便利自不待言,但也是有代價的,預算對於管理財務至關重要。這可能不是最令人興奮的事情,但如果你想在這個城市發展,這是必要的。

因此,讓我們預算一下你需要多少現金才能實現這一目標。根據Numbeo的數據,列治文平均租金成本雖比溫哥華低12.5%,但實際算出來的結果卻讓人笑不出來。

據DH News報道,列治文的生活成本即使對中產階級而言也極具挑戰性。

● 住房費用:

就每平方呎的成本而言,列治文最昂貴的租金是單間柏文和一房單位。

根據Zumper.ca最近的租金數據,列治文單間柏文的平均價格為2,010元,一房的平均價格為2,439元。

儘管Numbeo將一居室套房的平均價格定為2,020元,但本文與Zumper合作,以更準確地反映單身人士搬到這裏的費用。

● 公用事業

水電費有時包含在租金中,但有時則不包含在租金中。在列治文,水電費、熱力費和電費等基本公用事業費用每月為165.73元。

● 電話費

在2023年的今天,幾乎每個人都依靠新科技與親人保持聯繫並了解最新消息。

根據電信分析師報告,加拿大無線通訊市場的價格是全球最高的。由Numbeo取樣的某款手機月話費為63元。

● 運輸

搭乘公共交通通常可以為人們省錢,因為不必擔心汽油價格以及加滿油箱的費用。

運輸聯網(TransLink)每月兩區康百世卡(Compass)的費用為140.25元;如果你打算開車,價格可能會更高。

大溫哥華地區目前汽油的平均成本為每公升1.67元。

● 雜貨

Numbeo將列治文每周購買一次的雜貨平均價格定為318元,但只限於牛奶、麵包、起司、水果和蔬菜等必需品。

● 餐飲娛樂

如果你每周只出去吃一次晚餐和飲料,那麼每月這方面的花費約80元,具體取決於你喜歡去哪裏吃東西。

如果你也喜歡社交,喜歡看電影或聽音樂會,則可以再花費90元。

● 健康和健身

健身房是保持身心健康的一種方式。列治文社區中心健身俱樂部一名成人平均每月費用為219元,而其他專業健身房的費用可能會更高。

● 咖啡

你可以透過在家喝咖啡或完全戒除咖啡因的習慣來節省開支。這對某些人來說可能並不容易,對其他人來說則是不可能的。Numbeo將一杯普通Cappuccino的平均成本定為5.93元。

● 附加花費

每個人都會善待自己,例如在Zara買一件夏季連身裙,因為你非常懷念這個季節,還有一條H&M的新牛仔褲,那麼你每個月要花102元。

總計:

1. 住房:2,439元

2. 水電費:165.73元

3. 電話:63元

4. 交通:140.25元

5. 雜貨:318元

6. 餐飲娛樂:170元

7. 健康與健身:219元

8. 咖啡:148.45元

9. 附加花費:102元

如果你自己租一間一房柏文;自行支付水電費、電話費和健身房會員費;每月僅花費318元購買微薄的雜貨;搭乘公車;每周外食一次;每月看兩次電影;每周5天喝咖啡以及每月購物一次。

那麼,為了過著上面列出的生活方式,你每月必須賺取的總收入是3,765.43元,或每年45,185.16元。

這高於去年列出的每月3,461.52元或每年41,538.24元。

截至2023年11月,這些數字準確無誤。

圖:市府圖片

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剛抵埠新移民與二房東簽下假租約 11戶租客欲哭無淚

【星島綜合報道】本拿比11戶大多為新來乍到的新移民租客,得知房東夫婦實際上是非法轉租別人的房屋後,頓時感到措手不及。

據CityNews報道,本拿比房客內智海(Marko Nezhyhai)9月他從烏克蘭抵達大溫時,收到了一份虛假的租賃協議,他最近才發現,自己與住在同一幢房子裏的其他10名房客都成為了租賃騙局的受害者。

內智海表示,一對夫婦冒充屋主,但後來他得知他們只是房客。

「我真的很緊張,因為我被她陷入了這個欺騙之網,」內智海說。

洋名維多利亞的王姓(Ong,譯音)女租客表示,她從新加坡搬到加拿大後,於11月簽署了居住在該房屋的租約。

「我幾乎不知道她在撒謊,所有這些房子都是租來的……每一間房屋都是非法轉租,」她說。

面臨這些指控的夫婦,在回覆CityNews的電郵中,對他們假裝是房東一事未予回應,而是說:「我們與他們合住我們的家。」

該房屋的物業經理證實與這對夫婦簽訂了初步租賃協議,夫婦倆聲稱是為自己和家人租用該房子的。

物業經理也證實,這對夫婦非法將房屋轉租給11名租戶,並自稱是房東。為此,他發出驅逐通知,因為這違反了實質條款,雙方終止租約的協議已於月底(11月)提交。

這位經理表示,該房屋的實際月租金為6,500元,但房客們表示,他們總共支付了超過11,000元,並聲稱這對夫婦將把差額收入囊中。

大多數租戶都是加拿大新移民,他們表示這次經歷對他們在加拿大的新生活來說,是一次可怕的經歷。

王女士表示,她於今年9月來到加拿大,沒有朋友、家人或網絡,也沒有人可以尋求建議,「我真的感到很無助。」

本拿比皇家騎警(RCMP)表示,這是一宗未經授權的轉租案例,他們稱這種行為屬於《住宅租務法》(Residential Tenancy Act)的範疇,不屬於刑事犯罪。

這對夫婦已向住宅租務審裁處(Residential Tenancy Branch, RTB)申請解決爭議,但審裁處出於「私隱原因」無法透露更多有關情況的細節,但就表示,仲裁員將「解決租戶提出的任何問題」。

物業經理表示,房主不希望任何人無家可歸,可能會延長與那些需要找地方住的人新簽訂的臨時租約。但從長遠來看,租戶下一步將在哪裏安家,仍是未知數。

內智海最後表示:「我認為讓我們的社區了解有很多騙子試圖騙取你的錢是很重要的。」

圖:CityNews

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用樂高預製件拼裝房子?卑詩省考慮快速高效建屋良策

 

【星島綜合報道】卑詩省正著手制定更快速、更有效率地建造新住宅的計劃,建築商建議不拘一格打開思路,例如使用樂高套件中的預製材料,或從一組照片中選擇設計和描述,類似於消費者從型錄中挑選衣服的方式。

據《溫哥華太陽報》(Vancouver Sun)報道,卑詩省政府本月早些時候宣布,正在聘請一名顧問來制定參數,為小型多單元住宅(如聯排別墅、三層住宅和後巷屋)創建標準化設計。從理論上講,標準化設計可以簡化許可流程並節省時間和金錢。

溫哥華專門興建後巷屋的建築商Small Works Ltd.首席執行官弗賴伊(Jake Fry)建議,實現這一目標的一種方法,在為房主提供「大規模定制」的同時,可以與樂高套件相同的方式提供成套材料。

弗賴伊表示:「我們正在將組件組裝在一起,這樣你就可以得到那盒樂高積木,因為缺乏更好的方式來解釋它。……只要你有了樂高盒子,就可以建造任何想要的東西,並且可以獲得許可。」

建築商無須使用原材料,只需將浴室、模組化廚房、浴室和設備間等部件,組裝到一個預製單元中,也可以用不同配置組合成一堵牆。

卑詩嘗試創建新設計模板,是參考了溫哥華「Vancouver special」的實踐,該市曾在1965年至1985年間提供標準住房設計,這些設計以四四方方的形狀而聞名,最大限度地提高了小地塊的面積。

省府還可以選擇效仿基隆拿(Kelowna)、北奧卡納根(North Okanagan)和尼爾遜(Nelson)已有做法,即建立預先批准的選項型錄。

北奧卡納根地區列出了13項已獲批准的設計,並收取1,000元的一套印刷平面圖、PDF和更快的申請審核流程費用。有一層和兩層,以及一臥室和兩臥室設計,其名稱類似於老式售樓書中看到的名稱:單層、The Louise、The Sprout、Familiar Faces、The Francis,The Garden Cube和The Willow。

基隆拿市則於2021-22年舉辦過一場競賽,尋求可預先批准和快速追蹤的填充式住宅設計,結果收到了來自卑詩各地和北美的大量參賽作品。獲勝的設計出自墨西哥城一位建築師之手,兩幢不同高度的房子有4個單位。

基隆拿城市規劃師摩尔(James Moore)表示,樂見省府最終會端出的方案會是甚麼樣,並表示,「設計僅僅節能或美觀還不夠,還必須在經濟上可行且可建造。」

Lanefab設計/建造公司的共同所有人戴維森(Bryn Davidson)認為,從總體上看,在全省推行一套預先批准的計劃是個好主意,但也存在挑戰。

溫哥華建築師馬蒂斯(Arno Matis)同意,設計要取得成功,必須具有高度的靈活性。

「在低陸平原,有斜坡、(不同)地形和樹木。每當你遇到獨特的情況時,你就必須調整標準化計劃。」

Formwerks Architecture的Jim Bussey表示,設計必須足夠高效,以便添加輪椅通道等功能。

至於設計是否具有財務吸引力,則需要經過多次建造過程才能確定,因此收集成功計劃的資料庫,並每隔幾年更新該集合十分必要。

弗賴伊表示,除了將許可證與批准的計劃和組件箱捆綁在一起外,能夠為這些房產分配分契所有權也將是關鍵。

弗賴伊說,那些希望透過增加一些單位,以便最大限度地利用他們擁有或居住的土地的房主,可能會使用這些標準化計劃。

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溫市中心學生宿舍樓8年增值3千萬元易手 年創收逾8百萬元!

【星島綜合報道】全球教育社區公司(GECC)旗下首批主要學生宿舍之一,在營運8年後以高於買入價80%的價格,亦即約7,000萬元的價格出售。

據Daily Hive報道,這家私人教育公司宣布出售位於德雷克街(Drake St.)718號的GEC Granville,這是一幢11層高的塔樓,位於固蘭湖街(Granville Street)夾德雷克街交叉口的西南角,靠近溫哥華市中心固蘭湖街橋(Granville Street Bridge)的北端。

該大樓的前身是建於1997年的Best Western Plus Downtown Vancouver Hotel,GECC於2015年以3,900萬元將其買下。

這家擁有150間套房的旅遊飯店隨後被改造成940個學生床位。

GECC此次以約7,000萬元的價格將該房產售出。該公司從學生租金市場,自2015年的年收入490萬元增長到最近一年的875萬元。

2015年11月收購時,GECC已成立18個月,該公司表示其計劃除了管理酒店10年外,還計劃持有股權,並可選擇續約10年。

大樓底層的White Spot餐廳是Best Western過去的風格,至今仍是酒店的主要特色。

GECC董事長、總裁兼首席執行官朱托比(Toby Chu,譯音)未透露買家是誰,但他表示,新業主擁有本地的飯店營運和開發部門。

他對GECC在營運8年後的出售結果感到滿意,並稱透過出售這項資產,GECC管理層將在教育業務支持下,專注於擴大學生宿舍組合,為GEC Living平台分配更多資源。

在所有權變更之前,GECC現有的投資組合涵蓋了大溫地區的1,500個床位,包括溫哥華市中心、本拿比高地、以及溫哥華甘比走廊內的加拿大線天車站附近的3個位置的物業。該公司還有多個新建項目正在籌備中。

圖:谷歌街景

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Airbnb租戶觸發火警灑水裝置造成損失 保險公司索償遭駁回

【星島綜合報道】愛民頓一名男子在入住溫哥華市中心一套柏文的Airbnb期間,不小心觸發火警啟動大樓灑水裝置造成損失,但物業的保險公司無權向他要求賠償。

據CTV報道,卑詩最高法院(BC Supreme Court)法官科瓦爾(Simon R. Coval)在周一(27日)發布的一項裁決中做出上述結論。

此案起因於沙佩特(John Schappert)於2019年4月,入住位於溫哥華市中心阿爾伯尼街(Alberni Street)1060號的「Carlyle」大廈1406單位,該柏文有21層、147個單位。

據卑詩物業估價處(BC Assessment)評估顯示,該單位擁有一間臥室、一間浴室、651平方呎的居住空間,截至2022年7月1日的評估價值為629,000元。

沙佩特和他的伴侶居住該單位期間做飯時,因熱油明火觸發了大樓的灑水滅火系統,導致物業擁有的公共財產遭受水災損失,Airbnb向沙佩特收取了499元的保證金。

物業為公共財產支付的維修費用獲得保險理賠。然後,該物業代表保險公司起訴沙佩特,要求收回這些費用,並指控沙佩特的疏忽導致了損失。

通常,涉及分契法人公司爭議都是交由卑詩民事審裁處(BC Civil Resolution Tribunal)處理,審裁處接收書面資料並以數位方式做出裁決,往往比普通法院審理速度更快。

但在本案中,原告和被告均要求卑詩最高法院(BC Supreme Court)受理此事,法官科瓦爾認為該案所涉及的問題「在法律上很複雜」並且「足夠重要」,值得舉行現場聽證會。

根據裁決,沙佩特反對分契物業及其保險公司向他追償費用,並為此提出兩個論點。

其一,他認為自己應該被算作分契保險單所涵蓋的被保險人之一,因此受普通法「無代位求償規則」的約束,該規則禁止保險公司向其受保人追償成本。

科瓦爾的決定寫道:「禁止對一名被保險人進行代位求償的最基本原因是,保險公司已經簽訂合同,替被保險人承擔風險,」並引用了另一項解釋無代位求償規則的裁決。

沙佩特認為自己應該有資格成為被保險人之一,而分契物業公司則不認同。

科瓦爾站在沙佩特一邊,指出分契保險單包括三類「指定被保險人」:公司本身、分契地段的所有者和租戶以及「通常佔用分契地段的人」。

根據該決定,「Carlyle」的業主在2018年出台了一項附則,允許將大樓內的10個單位用於「全日制短期出租」,這意味著它們必須至少每60天出租一次,並要求柏文業主申請列入10個短租名單的權利。

1406單元在2019年4月正是柏文專用短租單位之一,因而當時「有短租者佔用這10個專用短租單位是正常現象」。

結論是,由於短期租戶被授權佔用指定單位(例如1406)並且「通常這樣做」,因此沙佩特和其他短期租戶符合物業政策下「通常佔用分契地段的人」,擁有保險資格。

雖然保險公司辯稱,即使沙佩特被認定為被保險人,它也應該能夠向他追償費用,但科瓦爾不同意,認為保單中沒有任何明確的措辭允許處於沙佩特的情況下可以代位索賠。

法官的決定解決了沙佩特的第二項辯護理由,即他應該受益於分契公司章程中的一項條款,該條款免除了公司保險所涵蓋的損害賠償責任。

在這個問題上,法官站在了物業公司一邊,認為儘管沙佩特作為居住者有保險並且代位求償權被禁止,但他不能利用物業公司章程規定的僅適用於業主的權利。

在這個問題上,法官站在了物業公司一邊,認為儘管沙佩特作為居住者有保險並且被禁止代位求償權,但他不能利用物業公司章程規定的僅適用於業主的權利。

科瓦爾的決定寫道,「根據該條款的明確措辭,豁免僅適用於『所有者』」。

它還指出,沙佩特在入住「Carlyle」之前簽署了一份「表格K」文件,要求他遵守分契物業章程和規則,「但沒有暗示他可以受益於其中的任何權利」。

判決中寫道:「(該表格)還要求他承擔分契物業因糾正違反章程而產生的任何費用,其中包括他違反第4.2條不對共同財產造成損害的義務。」

沙佩特對共同財產造成的損失最終並沒有在本案中發揮作用,因為物業沒有對保險公司未承保的任何費用提出索賠,法院認為保險公司不得對其支付的費用向沙佩特提出代位索賠。

物業公司對沙佩特的索賠遭駁回。

圖:網上圖片

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列治文明年地稅加幅揭盅 每戶平均需多付116元

【星島綜合報道】列治文市議會將於下周一(4日)的財務會議上,審議2024年地稅(Property Tax)加幅,市政府提交的建議加幅為5.62%。

如果獲得通過,這表示每戶住宅物業平均將要多付116元。

市府要求加地稅,以應付多項開支的增加,包括增加890萬元,以維持相同水平的常規服務;另外需將1%的款項撥入儲備金;以及350萬元來自省及聯邦政府一些開支的增加,例如緊急通訊中心(E-Comm)、卑詩工作安全局(WorkSafeBC)及加拿大退休金計劃(Canada Pension Plan)。

市府還建議動用「利率穩定基金」(rate stabilization fund)中的160萬元,這是一項專為抵消加稅而設的儲備金。

市府開支方面,增幅較高的是皇家騎警,預計開支將增加超過300萬元,使2024年的警務預算達到7,600萬元。消防局預計將增加約50萬元開支,來年預算為4,900萬元。

如果預算獲得批准,市府的全年總收入,將從2023年的3.91億元增至2024年的4.18億元。

溫哥華及本拿比近日也公布了明年地稅的建議加幅,分別為7.6%及4.5%。

圖:列治文市政府

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繼溫哥華後本拿比也提出明年增地稅 但加幅較溫和

【星島綜合報道】溫哥華市府日前建議將2024年度地稅(property tax)加幅定為7.6%。本拿比市亦提出明年增加地稅,建議平均加幅為4.5%。

儘管建議加幅較2023年的3.99%為高,但仍屬相對溫和,也遠較去年預測在2024至2027年間,需按年平均加稅7%的指標為低,市內居民和商戶可以鬆一口氣。

如果建議獲得通過,那就相當於一個住所估價130萬元的住戶,需額外繳交約87元。商戶方面,以物業估值650萬元為例,來年地稅增加約1,386元。

市府預計4.5%的加幅,將可帶來1,870萬元的額外收入。此外,新建成的建築物將帶來約400萬元的地稅收入。

此外,市府表示明年不會調整水費,但由於大溫都會局(Metro Vancouver Regional District)的開支增加,污水處理費用將增加5%。

本拿比市議會將於下月就有關建議定案。2024年的總營運預算為6.74億元,較2023年的6.47億元略高。市府超過一半的營運開支是靠地稅收入來支持,比率達51%。

圖:加通社

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開發商平面圖與實際不符 柏文業主被打不開的窗戶「困死」

【星島綜合報道】本拿比一位柏文業主因樓層平面圖顯示其單位內窗戶可打開,但事實並非如此。於是向卑詩民事審裁處(Civil Resolution Tribunal,CRT)提出上訴,要求物業公司更換窗戶時應該用可打開的,或給他一萬元的物業費減免,然而上訴遭駁回。

據Burnaby Now報道,卑詩民事審裁處(Civil Resolution Tribunal,CRT)本周做出的裁決,一位本拿比柏文業主將無法獲得10,000元的物業費減免,除非他自己支付費用,否則將不會為其更換一個能夠打開的窗戶。

根據法庭周五的裁決,巴拉查諾夫(Cole Balachanoff)在麥迪遜街(Madison Ave.)2355號的奧馬大廈(Oma tower)擁有一套柏文,他就其柏文的窗戶問題向CRT提出上訴。

他說,平面圖顯示開發商最初的目的是使其可操作且可打開。

巴拉查諾夫請求法庭下令,迫使物業公司將他的物業費減少10,000元,或更改窗戶以使其打開。

業主反對這項申請,稱這扇窗戶在2007年安裝時並沒有缺陷,而且狀況仍然良好。

根據物業的說法,平面圖所示可能與每樓層實際情況不完全一致。

該物業表示,巴拉查諾夫正在尋求由該物業出資升級窗戶。

裁決指,巴拉查諾夫和物業從2022年1月至2023年9月期間有過多封電郵往來,當時該物業正在為巴拉查諾夫更換新窗戶。

在電郵中,巴拉查諾夫告訴物業,建築商或業主開發商錯誤地安裝了一扇打不開的窗戶,這與下面樓層類似位置的窗戶不同。

他要求物業將其更換為可操作的窗戶,但物業公司拒絕了,稱價格17,514元耗費太高。

物業也否認承擔責任,因為他購買柏文時窗戶已無法打開。

裁決書說,根據其章程,物業負責維修和維護建築物的窗戶,仲裁員David Jiang就認為,物業已履行了這方面的義務。

David Jiang說,該物業不受開發商帶有可打開窗戶平面圖的約束。

他說:「業主-開發商無權在物業未參與的合約中對物業進行約束。」「巴拉查諾夫的主張如果被接受,實質上是將把物業變成業主-開發商工作的保險公司,但這當然不是它的角色。」

仲裁員駁回了巴拉查諾夫的主張,並命令他支付仲裁費用。

圖:谷歌街景

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加拿大城市2023年生活工資排名出爐 看看你住的地方貴不貴?

【星島綜合報道】加拿大2023年生活工資新標準公布,排名前52位的主要城市,每小時工資水平從最高的38.80元到最低的17.35元,頭尾相差超過一倍,最高與最低的城市都在亞省,亞省可謂從頭「包」到尾。

所謂生活工資標準,是指個人和家庭滿足基本需求所需的實際工資。

生活工資是工人為了滿足基本費用並為社區做出貢獻而必須賺取的小時工資。

各省政府為所有僱主設定最低工資,但生活工資與最低工資不同。生活工資顯示了人們需要賺多少錢來支付其社區的實際生活費用,並且它是基於特定社區的數據。

亞省的坎莫爾(Canmore)繼續位居加拿大最高生活工資排行榜榜首,其次是溫哥華島的科拉闊特灣(Clayoquot Sound)和新省的哈利法斯(Halifax)。

亞省東南部的Medicine Hat的生活工資為17.35元,為52座城市中最低。

大多倫多地區(GTA)的新生活工資為25.05元,遠高於安省官方最低工資每小時16.55元。

由於生活成本上升,2023年加拿大所有主要城市的生活工資均有所上漲,2022年也是如此。

僱主可主動選擇支付生活工資。根據生活工資網路各自的網站,安省、卑詩省和亞省有1,000多家經過認證的生活工資僱主。

  城市/地區 省份  2023年生活工資 2022年生活工資
1 Canmore 亞省 38.80 32.75
2 Clayoquot Sound 卑詩省 26.51 Not Available
3 Halifax 新斯科沙省 26.50 23.50
4 Daajing Giids 卑詩省 26.25 Not Available
5 Golden 卑詩省 25.78 25.56
6 Metro Vancouver 卑詩省 25.68 24.08
7 Sunshine Coast 卑詩省 25.61 Not Available
8 Greater Victoria 卑詩省 25.40 24.29
9 Annapolis Valley 新斯科沙省 25.40 22.40
10 Cowichan Valley 卑詩省 25.20 23.53
  城市/地區 省份 2023年生活工資 2022年生活工資
11 Powell River 卑詩省 25.06 23.33
12 Southern 新斯科沙省 25.05 22.55
13 Greater Toronto Area (GTA) 安省 25.05 23.15
14 Jasper 亞省 24.90 Not Available
15 Revelstoke 卑詩省 24.60 23.60
16 Kelowna 卑詩省 24.60 22.88
17 Fort McMurray 亞省 24.50 22.50
18 Northern 新斯科沙省 24.30 20.40
19 St. Albert 亞省 23.80 22.40
20 Calgary 亞省 23.70 22.40
  城市/地區 省份 2023年生活工資 2022年生活工資
21 Nanaimo 卑詩省 22.87 20.49
22 Cape Breton 新斯科沙省 22.85 20.00
23 Grey Bruce Perth  hyuron Simcoe 安省 22.75 20.70
24 Columbia Valley 卑詩省 22.63 21.85
25 Edmonton 亞省 22.25 21.40
26 Prince George 卑詩省 22.09 21.19
27 Comox Valley 卑詩省 22.02 20.26
28 Ottawa 安省 21.95 19.60
29 High River 亞省 21.70 Not Available
30 Lac La Biche County 亞省 21.60 Not Available

 

  城市/地區 省份 2023年生活工資 2022年生活工資
31 Trail 卑詩省 21.55 21.13
32 Nelson 卑詩省 21.14 20.83
33 Stony Plain 亞省 21.10 20.40
34 Spruce Grove 亞省 21.00 20.70
35 Kamloops 卑詩省 20.91 19.14
36 Dufferin Guelph Wellington Waterloo 安省 20.90 19.95
37 Hamilton 安省 20.80 19.05
38 Fraser Valley 卑詩省 20.66 18.98
39 Dawson Creek 卑詩省 20.64 20.53
40 Lethbridge 亞省 20.60 20.30
  城市/地區 省份 2023年生活工資 2022年生活工資
41 East 安省 20.60 19.05
42 Brant Haldimand Norfolk Niagara 安省 20.35 19.80
43 North 安省 19.80 19.70
44 Drayton Valley 亞省 19.55 Not Available
45 Brooks 亞省 19.05 Not Available
46 Saskatoon 沙省 18.95 16.89
47 Grande Prairie 亞省 18.90 Not Available
48 London Elgin Oxford 安省 18.85 18.05
49 Red Deer 亞省 18.75 19.65
50 Southwest 安省 18.65 18.15
51 Regina 沙省 17.80 16.23
52 Medicine Hat 亞省 17.35 Not Available

圖:Flickr

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專家:卑詩交通導向大開發建房 窮人反而更住不起

【星島綜合報道】研究顯示,大溫哥華地區三分之一的租戶可能會受到卑詩省交通發展計劃的影響,令尋找負擔得起的住房單位變得更困難。

據Glacier Media報道,卑詩省府最近充實了「交通導向開發區」(TOD區)立法的細節,準確地表明了誰將受到省政府新住房計劃的最大影響。

西門菲沙大學(SFU)城市項目主任甄瑞謙(Andy Yan)引用2021年人口普查數據顯示,大溫哥華地區約有三分之一的租戶居住在TOD區域。

TOD區域是指距離天車站等快速交通站800公尺以內,或公車站400公尺以內的土地。

居住在這些地區的人一半是租屋者,而居住在TOD地區21%的家庭被描述為所謂的核心住房需求者。通俗地講,核心住房需求是指那些必須用至少30%的收入來支付租金者。

SFU的城市規劃講師德馬科(Christina DeMarco)接受採訪時表示,「一般來說,租屋者確實比房主更常使用大眾運輸工具。公車附近的租屋者比例如此之高並非偶然,因為該區域和市政當局幾十年來一直在制定連接城鎮中心的計劃。」

她說,雖然居所靠近公共交通,可能對出租家庭和低收入家庭有利,但以公共交通為導向的開發並不總是等於負擔得起。

「他們剛剛對柏文和租賃制定了全面政策,」德馬科說。「你將失去現有負擔得起的出租單位,取而代之的是柏文,而柏文是負擔不起的。」

甄瑞謙的研究顯示,溫哥華所有出租屋中約有五分之二(43%)位於擬議的TOD區域,而這些建築內出租單位中位數為6個。

同時,TOD地區的出租大樓89%房齡已超過50年。

卑詩省於本月初出台了立法,目標是加快交通樞紐附近的住房建設。

如果立法獲得通過,該法案將要求各市政府劃定TOD區域,並批准任何符合省級允許高度和密度標準的開發項目。

預計該立法更多實施細節將於下個月出爐。

省府早期分析預測,該立法有望促使TOD地區未來10年新建100,000套住房單位。

「問題不僅在於細節,還在於我們迄今為止所看到的,」德馬科說,並指「這不是解決住房供應問題的出路」,我們需要所有政府通力合作,針對各市採取行動制定解決方案。

圖:Global News

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統計局:「父母銀行」關乎子女是否「上車」 富二代置業機率倍增

【星島綜合報道】根據加拿大統計局對「父母銀行」(Bank of Mom and Dad)影響的最新分析出爐,事實證明,有產父母的子女,擁有住房的可能性是那些在房地產市場上沒有代際利益者的兩倍。

加拿大統計局周一(20日)發布報告,考察了20世紀90年代出生國人的住房擁有率,並對擁有住房和沒有住房者的父母群體展開比較。總體而言,這十年出生的加拿大人的住房擁有率為15.5%,儘管其中年齡越大者這一比例就相對會更高。

統計局發現,在這群人中,截至2021年,非房主的成年子女房屋擁有率為8.1%。但那些父母為房主的人,他們擁有房屋的比例則升至17.4%。

如果父母擁有眾多房產,他們的孩子擁有一幢房子的機率就會上升到23.1%,幾乎是無房產父母的孩子機率的3倍。

統計局的報告沒有考慮經濟禮物是否是成年子女購房的一部分,但確實引用了單獨的研究,表明代際財富轉移,對提供購房資金的重要性日益突出。

報告還發現,收入對於研究對象發揮重要作用:非業主的平均收入為36,000元,而擁有房產者的平均收入為65,000元。統計局並發現,父母擁有一處或多處房產與子女收入相對較高之間,存在相關性。

其中,在加拿大最昂貴的住房市場安省和卑詩省,擁有住房的父母對成年子女擁有住房的影響程度最大。

報告稱:「這可能表明,在房產價值較高的房地產市場中,擁有房產需要更高的收入,父母的房產所有權或財富,對成年子女擁有房產,發揮著更大的作用。」

「住房所有權的不平等似乎會在幾代人之間重現,因為父母的財產所有權會給孩子帶來巨大的經濟優勢。」

如今,加拿大人在生活成本不斷上漲的情況下努力存錢買房,因此父母擁有住房及財富,在買房中扮演的角色成為關注焦點。

聯邦住房部長弗雷澤(Sean Fraser)周一表示,雖然許多加拿大人無需擁有房屋也能過上富足的生活,但那些選擇成為業主的人不應受到父母房地產投資組合的限制。

他在眾議院對記者說:「對我來說最重要的一件事是,你在加拿大取得成功的能力不應該取決於你父母的銀行賬戶裏有多少錢。」

財長方慧蘭(Chrystia Freeland)去年表示,負擔不起住房是「世代不公」的反映。

此後,自由黨政府推出了一些措施,例如設立新的免稅賬戶以節省購買首套住房的費用,並努力增加可用住房存量,以解決住房負擔能力問題。

自由黨將於周二公布聯邦政府秋季財政更新報告,方慧蘭表示住房和負擔能力將是報告的關鍵議題。

圖:加通社

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溫哥華面臨住房危機 空置寫字樓可能改造成住房

【星島綜合報道】由於溫哥華繼續經歷住房危機,溫哥華和卑詩省府都表示,把空置的辦公大樓改造成住房是可能的。

據Global News報道,卑詩住房廳長柯議倫(Ravi Kahlon)表示:「我們當然願意考慮維多利亞和溫哥華的情況……我們確實知道,就全國商業空間而言,我們的空置率確實是最低的。」

「我知道卡加利和愛民頓的比例在20%範圍內,所以這確實有意義,但我們對將其中一些商業空間遷入住房的想法持開放態度,但我不確定在這個階段需求有多大。」

柯議倫也表示,由於卑詩省辦公空間空置率是加拿大最低的,如果經濟復蘇,最好是保護這些商業空間。

「但我們並不反對這個想法,如果任何商業土地所有者想要轉為住房,我們會想辦法支持他們。」

根據商業房地產服務公司高力加拿大(Colliers Canada)的一份報告,溫哥華目前寫字樓的空置率為8.6%,為該市6年來的最高水平。維多利亞省的辦公室總空置率為6.5%。

當被問及在辦公空間建造新住房的可能性時,溫哥華市發表了一份聲明。

「如果該建築物位於已允許住宅用途的區域,或包含在該地點更改土地用途(rezoning)時制定的綜合開發區(CD-1)附例(bylaw)中,則不需要更改土地用途,業主可以繼續開發許可程序,」發言人在一封電子郵件中說。「如果現有的開發附例不允許住宅用途,但該地區支持住宅用途,則需要進行新的更改土地用途。」

如果該地區不允許住宅用途,那麼改造「可能不可行」。

圖:Global News

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聯邦稅法變更重拳出擊 搖錢樹Airbnb毀滅性打擊將至!

【星島綜合報道】短期租賃房產的業主已經受到卑詩省新民主黨政府帶來的限制所困擾,預計本周還將受到來自聯邦政府的雙重打擊。這對多年來一直將房地產和Airbnb作為搖錢樹的投資者來說是毀滅性的。

據《多倫多星報》(Toronto Star)報道,副總理兼財長方慧蘭(Chrystia Freeland)將公布稅法變更,禁止Airbnb式房產的業主從收入中扣除租金費用。

這項變更將在周二的財政更新報告中宣布,將適用於已經限制短期租賃的地區,例如卑詩省。據《星報》報道,該法案將於2024年1月1日生效。

这项税收改革旨在打击藐视当地法规的业主,可供出租的房屋短缺一直是包括卑詩省在內本國許多省市的一个问题。最近,卑詩省府出台新立法,使业主更难在Airbnb、VRBO和Expedia等网站上短期列出空置房产。

在不到一個月的時間裏,短期租賃業的情況發生了巨大變化。

新的税收改革措施,勢必會對業主再度造成沉重打擊,但也有助於釋放出長期租賃房源的供應。

據La Presse報道,聯邦政府住房機構加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage & Housing Corp.,簡稱CMHC)將獲得150億元,以優惠利率向房地產開發商提供貸款,用於建設租賃住房,作為新住房計劃的一部分。

卑詩省長尹大衛(David Eby)政府於10月16日推出了一項改革,實際上禁止了城市地區大多數Airbnb式的房產,因為它們限制了只可個人主要住所用於短租,而不是他們的投資房產。本月通過的這項立法也將短期租賃的定義從30天延長至90天。

許多業主對這些變化表示不滿,稱他們是出於善意購買了投資性房產,需要透過在VRBO等平台上掛牌獲得現金流來支持其他住房支出。有些人辯稱,他們不能將投資單位出租給長期租戶,因為他們需要在一年中的部分時間使用這些房產。

新民主黨的立法也取消了數以千計的市政法規規定的單位,一些業主威脅要就此向法院提起訴訟。

尹大衛政府辯稱,這些變化可以釋放超過16,000套房屋供人們出租或購買,否則這些房屋將被鎖定在酒店式租賃中。

上周六,尹大衛在維多利亞舉行的卑詩省新民主黨大會上發表講話時表示,「我們正在讓Airbnb走出家庭。」

「房子不是為房地產投機者和富有的投資者準備的,而是為人準備的。」

聯邦稅收變化將更加細緻,但也會對業主造成嚴重的財務打擊。

目前,房東可以申報出租房產的費用,包括短期租金,這些費用可以從租金收入中扣除,從而降低他們必須支付的稅款。他們申報的金額越多,他們可以保留的免稅收入就越多。

渥太華允許的沖銷金額很大,包括大部分維護和升級以使其保持正常運轉,以及租賃廣告、保險、管理費、維護服務、地稅、分契費用(strata fees),甚至貸款利息。

取消這些豁免將意味著,即使是一年中部分時間騰出主要住所並在Airbnb或VRBO上出租的業主,最終保留的收入也會減少,並向聯邦政府繳納的稅款也會增加。

方慧蘭周二可能會面臨渥太華在短期租賃問題上所能做的所有事情,或者是否還會有更多的問題。卑詩省政府對此舉感到滿意。

短短幾周內,短期租賃業就發生了翻天覆地的變化。這對多年來一直將房地產和Airbnb作為搖錢樹的投資者來說是毀滅性的。但對其他人來說,這些改變似乎早就該發生了。

圖:星報

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消息指聯邦財長出招打擊Airbnb及短租 1月起實施

【星島綜合報道】鑑於Airbnb形式的短期租賃住宿令住宅供應量大降,有報道指聯邦政府即將推出新措施,減低經營短租業務的誘因,將於明年1月初起實施。

據《星報》報道,聯邦財政部長方慧蘭(Chrystia Freeland)在將於周二發表的秋季財政報告中會提出新稅務措施,以減低業主將其物業用作短期出租的利潤。

報道引述聯邦政府一名高級官員透露,在一些已經對短租業務設下限制措施的地區,業主將不能再申報他們的租金開支,以扣取其收入。此舉目的是要打擊一些違反地區政府條例,在Airbnb等平台上經營出租住宿的人。

目前,業主能否及如何將物業用作經營短租,須視乎各省市政府的不同條例而定。聯邦政府也希望新政能夠推動更多的市級政府配合相關的限制措施。這項新稅務措施將於2024年1月1日生效。

消息指,方慧蘭將於報告中表明,提供資金以協助市級政府執行現行的規例。

以上這些措施,被視為是配合聯邦政府務求盡快增加本國住房供應量的政策。

今年9月,加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,簡稱CMHC)估計,為解決可負擔住房的問題,本國於未來十年內,在新建成房屋以外,還需要增加至少350萬個住宅單位。

因此,儘管自由黨政府在最近數周宣布將提供數十億元的住房開支,作為此前已公布的建造計劃和項目的後續行動,在周二的財政報告中,政府不但將為建屋提供更多資金,同時也要努力運用現有的房屋,以助緩解目前的供應緊張。

圖:加通社

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勿讓人跟進柏文!看看這位門廊大盜是如何屢屢得手的

【星島綜合報道】卑詩省一名「門廊大盜」屢屢從柏文的「方便之門」進入大樓盜竊亞馬遜包裹,最近被判處60天監禁。

據North Shore News報道,一名「門廊大盜」從朗斯代爾柏文樓的郵寄區偷走了亞馬遜包裹,並在地下停車場從卡車後面偷走了兩輛越野單車(Mountain bike),將被判處60天監禁。

43歲的史密斯(Curtis David Smith)在北溫哥華省法院承認4項盜竊罪後,於11月7日被判刑。

此系列逆送貨案件發生在2022年8月27日至9月7日期間,地點是3幢不同的柏文大樓,全部位於北溫維多利亞公園附近。

其中,史密斯有兩次在同一幢柏文大樓犯案。所有竊盜案都涉及史密斯透過停車場或大廳門走進建築物,而這些門一直開著或沒有關緊。

發生於2022年8月27日第一宗盜竊案,地點位於東六街(East 6th St.)160號一幢大樓,史密斯和另一名男子大搖大擺進入地下停車場一扇敞開的大門。在停車場內,他們發現一輛皮卡車後面停著兩輛越野單車,於是從卡車上取下推出了大樓。

檢方律師吳肯尼(Kenny Wu,譯音)表示,這些單車的總價值約為7,000元。

3天后,也就是8月30日,閉路電視監控發現史密斯進入東8街108號另一幢柏文樓的大廳。吳說,史密斯似乎是從後門進入大樓的,然後去了位於東8街(East 8th St.)108號的另一幢柏文樓的大廳。

有人看到他在大樓前查看亞馬遜包裹,大約10分鐘後,史密斯被目擊為另一名男子打開大樓的前門,將亞馬遜包裹放進購物袋,然後離開大樓。

當天晚些時候,有人看到史密斯和另一名男子在東基思路(East Keith Rd.)151號的一幢柏文樓外等待居民離開大樓。一俟有人出來,史密斯即從未關好的門進去大樓,閉路電視攝影機拍到了他在儲物櫃區和健身房裏走來走去的畫面。午夜剛過,有人看到史密斯將一個啞鈴裝入手提箱,然後將其推離大樓。

一周後,亦即9月7日,史密斯回到東8街108號的柏文,在那裏他再次等待有人離開大樓並進入,故伎重演,從郵件區取出6個亞馬遜包裹,然後離開。

吳說史密斯有廣泛的犯罪紀錄,主要涉及基隆拿(Kelowna)地區的類似財產犯罪。他目前因在2023年1月21日至2月8日期間從基隆拿柏文大樓盜竊包裹的類似罪名,仍在監獄服刑。

史密斯的辯護律師告訴法官,他的當事人受到虐待,從3歲起就多次接受照護,並在20歲出頭時開始吸毒。他的父母雙雙去世,但史密斯告訴法官,他希望在服刑後搬到安省,與父親的家人團聚。他的律師表示,他也希望參加康復計劃。

除了監禁之外,法官喬安妮(Joanne Challenger)還判處史密斯一年緩刑。

圖:Getty Images

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形勢嚴峻!卑詩多數人稱至少50%家庭收入用於住房

【星島綜合報道】加拿大仁人家園(Habitat for Humanity)周三公布了第二次年度全國住房調查結果,與其他相關民調一樣,結果很嚴峻,其中卑詩省情況最不樂觀,多數受訪者表示高達50%以上的家庭收入用於住房。

卑詩省一半以上Leger進行的這項調查的受訪者表示,他們50%以上的收入都花在住房上,要麼是租金,要麼是按揭貸款。

卑詩省53%的人這樣說,全國平均為49%。

加拿大仁人家園總裁汀斯(Julia Deans)表示,這項發現令她印象深刻。「沒有人應該將超過家庭收入30%的錢花在住房上,因為這意味著你可以花在其他必需品上的家庭收入會減少。這可能是食品,可能是交通,也可能是暖氣。」

卑詩83%受訪者表示,在自己的社區擁有一套房屋幾乎是不可能的。全國範圍內,72%的人持這種觀點。

幾乎每個人都認為事情正在變得更糟,而不是更好。94%的卑詩人表示,在加拿大擁有一套住房的目標「變得越來越難實現」。在卑詩省最大的城市(溫哥華),91%的人表示,他們預計住房成本——就像其他一切成本一樣——將繼續增加。

這樣的例子還在繼續,91%的卑詩省人認為他們社區的租金高得不合理,這是加拿大所有地區中最高的,全國平均為86%。

與居住在全國其他大城市的居民相比,溫哥華人更擔心因房屋翻新被驅逐,43%的人表達了這種擔憂。

在擔心未來12個月內拖欠按揭貸款或租金時,大溫同樣排名全國第一,比例達48%。

但還是有一些希望的曙光,數量驚人的人相信住房危機有解決方案,汀斯表示,該比例高達69%,「他們希望我們所有人齊心協力制定這些解決方案。」

她指,「(這包括)政府使用他們現有或創造新的工具來建造經濟適用房,無論是透過許可程序,還是採取諸如徵收商品及服務稅(GST)和統一銷售稅(HST)等措施,為在他們擁有的土地上建造經濟適用房創造機會。」

汀斯表示,一些解決方案可能會遭到反對,但她認為大多數人都明白,需要採取「大膽的大行動」來解決住房危機。

「這可能會影響你和我的生活方式,但沒關係,」她說,「我們都意識到這正在影響我們的孩子、我們的家庭以及周圍生活和工作的人。」

她讚揚了卑詩省政府為解決住房負擔能力問題所做的努力,其中包括命令10個城市在未來5年內建造超過60,000套住房,否則將面臨後果。

圖:加通社

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首次優先考慮25種建築職業移民 卑詩省新提名計劃生效

【星島綜合報道】卑詩移民計劃,正式名稱為卑詩省提名計劃(BC PNP),為因應省內住宅及基礎設施建設需求,首次優先考慮25個建築職業移民,於2023年11月16日(周四)生效。

這些職業包括電工、水喉工、木匠、焊工、混凝土修整工、油漆工以及建築行業重要的所有其他行業。

卑詩省針對這25個新建職業於11月16日進行了第一輪永久居留定向邀請,僅發出了12份。

這些邀請函是在省級技術移民及其「特快入境」(Express Entry)所有類別下發送的。

該優先安排,補充了卑詩省政府推出全新房屋計劃《人人樂居》(Homes for People)所需,該計劃旨在解決全省未來5年對住宅和基礎設施的需求。

為了應對這項挑戰,卑詩省將向省內某些職業且擁有有效行業資質的工人,有針對性地發送永居邀請。

該標準將確保獲得省提名的建築工人已準備好能立即上崗,為本省就業市場做出貢獻。

有效的卑詩省行業資格,包括擁有「卑詩技術行業」(Skilled Trades BC)證書或「卑詩技術行業」認可的學徒資格。

符合卑詩省提名資格的新建築職業清單如下:

22114 景觀和園藝技術人員和專家;

72102 鈑金工;

72103 鍋爐工;

72104 結構金屬和板材製造商和裝配工;

72105 鋼鐵工人;

72106 焊工及相關機器操作員;

72200 電工(工業和電力系統除外);

72201 工業電工;

72300 水喉工;

72301 蒸汽安裝工、管道安裝工及灑水系統安裝工;

72302 瓦斯安裝工;

72310 木匠;

72311 櫥櫃製造商;

72320 瓦工;

72400 建築工匠和工業機械師;

72401 重型設備機械師;

72402 暖氣、冷氣和空調機械師;

72500 起重機操作員;

73100 混凝土修整工;

73101 磁磚鑲嵌機;

73102 抹灰工、乾牆安裝工、修整工及泡沫工;

73110 屋頂工和瓦工;

73111 玻璃工;

73112 油漆工和裝飾工(室內裝潢工除外);

73113 地板覆蓋物安裝工。

此前,卑詩省只對幼兒教育工作者、技術和醫療保健職業,以及動物健康與獸醫技術人員發出特定邀請。

圖:星報資料圖片

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是誰在為新增移民住房配套設施的建設費用埋單?

【星島綜合報道】總理杜魯多於9月啟動了政府住房加速器基金(Housing Accelerator Fund),計劃在3年內建造2,000套住房。同樣在9月,卑詩省政府宣布了市政當局的新目標,包括5年內為溫哥華新建28,900個單位,為維多利亞新建4,902個單位。

據《環球郵報》(The Globe and Mail)報道,加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,簡稱CMHC)估計,如果不採取緊急行動,到2030年,本國將短缺345萬套單位。

但所有解決加拿大嚴重住房短缺問題的策略和計劃很少提到,除了所需單位之外的污水和供水基礎設施,包括道路和照明標準、學校、圖書館和社區中心,所有這些都將落在市政當局身上。

哈利法斯(Halifax)市長薩維奇(Mike Savage)本周對《環球郵報》記者弗朗西斯(Frances Bula)表示:「人們不僅僅住在建築物裏,他們也生活在一個社區裏。」

但籌集資金來建立整個社區並不容易。

弗朗西斯審查了卡加利北部邊緣的4個新開發項目中,可容納60,000名居民的計劃,這正是聯邦住房部長弗雷澤(Sean Fraser)等官員一直要求的增加住房供應計劃。

但這種供應伴隨著巨額基礎設施費用,卡加利市應記者要求首次提供了所需支出的詳細細目:水、廢水和雨水系統的支出從3.15億元到3.75億元;3,500萬至5,000萬元用於道路交會處;1,500萬至2,000萬元用於人行天橋;2,000萬元用於建造新的消防局;多年來為公園、公共交通、社區中心和圖書館投入了1.5億元。

卡加利和大溫哥華地區等城市一直堅持新增收入換取新增長的公式。由納稅人承擔新增長成本的50%,向住房開發商收取的費用則涵蓋另外50%。其邏輯是,現有居民也從許多新設施中受益。

但隨著提供這些便利設施的賬單與新住房的需求一樣快,市長和議會面臨一個選擇:為所有人提高稅收或提高開發商費用。

大溫哥華地區的高級工作人員計算出,未來30年,低陸平原地區將需要350億元的新基礎設施(下水道、供水、公園以及液體和固體廢物服務)。其中,他們發現115億元與預計在此期間抵達的額外100萬人有關,其餘費用將用於為現有居民提供服務。

去年,這些工作人員建議對現有居民進行一些稅收上調——未來幾年每年分別提高11%和12%——但也呼籲增加對開發商收費,以便覆蓋99%的成長帶來的基本基礎設施成本。預計到3年分階段結束時,該變更將使該地區的每幢新房屋或柏文新增加費用高達15,000元。

弗雷澤表示,這些新增費用可能會使大溫都會區的城市喪失獲得聯邦住房加速器基金的資格。

他的辦公室發表聲明稱,部長將與省府討論所得收益是否真正用於支付成長,「而不是(用於)解決現有的財政挑戰」。

圖:加通社

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