標籤: 按揭

［星島綜合報道]加拿大樓市經過數月下跌後，5月顯現反彈跡象。儘管部分地區仍有利買家，但隨房價回升，許多城市的按揭供款增加，所需家庭年收入亦同步上升。

RateHub.ca的報告分析全國13個城市，當中8個地區的按揭可負擔能力惡化。按揭專家Penelope Graham表示，買家友善市況恐怕難以持續。

5月全國平均樓價為691,299加元，較4月上升1.9%。儘管按揭利率變化不大，但樓價上升意味每月供款增加。

各城市按揭負擔變化（首期10%、25年攤還）

·聖約翰（St. John’s）：樓價升8,900元，月供多45元，需年收入 86,450元（增1,690元）

•哈利法克斯（Halifax）：月供多38元，需年收入 122,830元（增1,430元）

•里賈納（Regina）：月供多27元，需年收入 79,350元（增1,020元）

•滿地可（Montreal）：月供多26元，需年收入 124,620元（增980元）

•多倫多（Toronto）：樓價升3,400元，月供多17元，需年收入 206,500元

•溫尼辟（Winnipeg）：月供多13元，需年收入 88,250元

•愛民頓（Edmonton）：月供多7元，需年收入 96,670元

•弗雷德里克頓（Fredericton）：月供多5元，需年收入 78,200元

•加卡利（Calgary）：樓價、供款無變，年收入維持 125,170元

部分城市負擔力改善

•咸美頓（Hamilton）：樓價跌，月供減93元，需年收入 163,020元（減3,480元）

•溫哥華（Vancouver）：樓價跌7,500元，月供減38元，仍為最貴，需年收入 237,550元

•維多利亞（Victoria）：樓價跌至892,700元，月供減38元，需年收入 183,750元

•渥太華（Ottawa）：樓價跌，月供減7元，需年收入 134,020元

T10

【星島綜合報道】一項最新研究結果顯示，由於加拿大人為應對高生活成本而增加信用卡債務，2023年消費者破產率急劇上升，82%的無力償債債務人在提交申請破產時有工作。

破產信託公司Hoyes, Michalos & Associates周一（5日）發布的年度「Joe Debtor」研究發現，即使是高收入者現在也難以管理自己的債務。

進行這項研究的公司聯合創始人、持牌破產信託人霍伊(Doug Hoyes)周一接受彭博（Bloomberg）採訪時表示，研究結果顯示，人們不再使用發薪日貸款和快速貸款來維持收支平衡。

「去年，有報道說現在他們開始使用信用卡。」

他指出，與過去無力償債的普通消費者相比，獲得信貸額度的加拿大人通常擁有更高薪的工作和更高的信用狀況。

「我們已經看到無力償債者的收入曲線正在上升，」他說。

在審查了加拿大各地的消費者破產數據和趨勢，研究發現，去年全國破產率比2022年增加了23%。

去年，債務人平均欠下54,084元的無擔保債務，比前一年增加了近10%。

該公司表示，債務累積的速度是自2011年Hoyes, Michalos & Associates發布首份破產研究以來最高的，「主要是由信用卡債務復蘇推動的」。

研究報告寫道：「信用卡債務成為一個值得注意的問題，91％的無力償債債務人有未清償的信用卡餘額，平均為17,816元，增加了12.8％。」

這些無力償債者的信用卡債務均有所增加，覆蓋所有年齡層，其中18至29歲人群增幅最為顯著，其餘額在2023年增加了34.5%。

「情況變得越來越糟」

霍伊說，去年加拿大人卡債累積的主因是通膨率上升和生活成本創歷史新高，而不是不負責任的支出。

他說：「裂縫已經開始形成，我認為情況會變得越來越糟。」

研究發現，房主破產（指擁有房屋的無力償債消費者）在2023年急劇上升。

「無力償債的房主的無擔保債務幾乎是典型無力償債債務人的兩倍，因為房主訴諸信用卡來支付不斷增加的按揭。」

霍伊指出，許多抵按揭持有人將在未來幾年以更高的利率續貸，他預計，隨著人們面臨更高的還款額，將開始顯現在破產數量上。

「我認為至少在今年，也許在接下來的兩三年內，我們會看到數量不斷增加，」他說。

該研究利用去年收集的破產數據創建了一個「平均破產債務人」群像，結果發現，三十多歲的債務人仍在個人破產中佔最高比例，佔所有申請的31.7%。

調查還發現，82%的無力償債債務人在提交申請破產時有工作。

圖：加通社

V6

【星島綜合報道】加拿大的銀行監管機構，正收緊某些類型物業按揭的規定，以保護業主可能面對更高利率的風險。

聯邦金融機構監管辦公室（The Office of the Superintendent of Financial Institutions，簡稱OSFI）表示，這項變化，會影響組合按揭計劃，例如逆按揭（reverse mortgages），或具有共享權益（shared equity）的物業按揭，這些計劃，近年越來越受歡迎，但對貸款一方則可能要面對更大風險。

對於按揭總額超越物業市值65％的借貸人，部分付款必須用作清還按揭本金，而不是利息，直至將按揭總額降至門檻以下為止；監管機構容許這批借貸人，在一段時間內逐步降低本金水平。

OSFI表示，一般會在借貸人於2023年秋季結束後的下1次續按時才會生效，這與貸方的財政年度一致。

監管機構表示，消費者不會因為這項變化而看到每月供款要求有所提高，這措施，亦不會影響新置業人士。

OSFI表示，截至2022年3月底止，按揭額超越物業市值65％比重的按揭總數，佔整體住宅按揭大約11％，故此，是次收緊政策，不會對太多人造成影響。

（網上圖片） T02

【星島綜合報道】加拿大中央銀行宣布加息半厘，令加國基準利率調高至1厘，銀行亦將同步調高銀行同業拆息，最優惠利率亦會被調高，直接影響使用浮息按揭供樓的業主；以大多倫多3月份的平均樓價作粗略計算，使用浮息按揭的業主，每個月的供樓負擔將會增加大約250元。

加國銀行提供的最優惠利率，在央行宣布加息前為2.7厘，假設銀行將最優惠利率同步調高半厘，以最優惠利率作計算基礎（最優惠利率加/減某個利率）的浮息按揭，便會直接增加使用浮息按揭供樓的業主。

假設銀行同步將最優惠利率調高半厘，以道明銀行所提供的按揭利率，大多倫多3月份平均樓價1,299,894元，首期25％（324,973元），75％樓價（974,920元）向銀行做按揭，供25年，得出業主在加息後每個月的供樓開支會增加大約250元。

例如，以道明銀行提供的開放式5年期浮息按揭（2.15厘利息）作計算，業主目前的每個月供樓金額為4,199.22元，假設加息半厘，每個月的供樓開支便會增至4,440.47元。

若果以道明銀行的封閉式5年期浮息按揭（3.85厘）作計算，業主目前的每個月供樓開支為5,049.31元，加半厘息後，業主每個月要支付5,314.92元。

由於央行加息會直接影響最優惠利率，故此，會直接影響浮息按揭的利息；至於大部分業主採用的定息按揭，由於以國債孳息作基礎，故此，定息按揭利率的升跌，可能出現在加息前或加息後。

（網上圖片） T02

【星島綜合報道】根據最新數據顯示，加國第2季共批出41萬宗按揭，平均每宗按揭額為35.5萬元，令加人在按揭負擔上錄有紀錄以來新高。

Equifax的最新數據顯示，加國第2季共批出41萬宗按揭，這是有紀錄以來最大季度增長，較2020年同期上升60％。

利率低企，再加上疫情令大部分人要在家中工作，需要更多居住空間，從而推動樓市，令物業交投十分暢旺。

Equifax表示，第2季平均新造按揭金額為35.5萬元，這是有紀錄以來最高，較2020年同季，錄得20％增長。

整體而言，加拿大人目前欠下的消費債務總額已超過2.15萬億元，超越加拿大整體經濟的價值。

Equifax的Rebecca Oakes表示，若果利率回升，按揭數量增加，可能隨即成為社會問題；她表示，即使利率輕微回升，但會大幅提高消費者的整體支款金額，「這是我們需要擔心的原因」。

在安省倫敦市擁有多個物業的Adam Eljerbi，其中1半物業是在過去1年內購入；他表示，市場上有不少投機行為，且有不少人認為，樓價只會上升。

Eljerbi目前欠下大約200萬元按揭貸款，但他對利率回升或樓價下跌並不特別感到擔心，因為他沒有在這些物業居住，或依賴物業價格上升，主要是將物業出租，且擁有可靠的租客，例如學生。

Dominion Lending Centres首席經濟分析員Sherry Cooper表示，按揭貸款不斷上升是危言聳聽，且對現實產生了扭曲的看法。

她表示，按揭拖欠率正處於歷史低位，反映大多數人仍沒有陷入困境；而近1半加拿大人所擁有的物業是不需要按揭，而且，壓力測試的變化，令購買物業已變得更加困難，這亦提高了所有置業人士的安全標準。

Cooper表示，即使利率回升2.5個百分點，業主亦有能力支付這個水平的按揭；她表示，整體而言，有證據證明置業人士的財務狀況可足以承擔。

她表示，對加拿大經濟而言，疫情是1個「非常時間」，獲批按揭的業主，仍然是有工作，故此，不認為日後會出現問題。

（網上圖片） T02

【星島記者報道】大溫樓市近期非常火爆，貸款利息也一再調低，令不少市民也「躍躍欲試」準備趁機入市，不過究竟應該找誰貸款、選擇何種貸款方式才最划算？本地貸款專家表示，選擇按揭顧問和銀行房屋貸款經理各有利弊，而現時選擇浮動利率相對更有利。

大溫按揭顧問郭鴻徽接受《星島日報》專訪時表示，現在利息的確很低，中央銀行按揭貸款的基準利率從原來的原來5.14%一直跌至現在的4.79％，按揭利率也會跟著大氣候下調。房屋首付低於20%的5年期固定按揭貸款利率可低至1.99%左右，如果首付高過20%的傳統借貸5年期固定利率也在2.09%左右，而去年同期相同類型的利率則在3.0%以上。

他表示，浮動利率一般為最優惠利率減0.55%至0.65%左右，現在最優惠利率為2.45，因此5年浮動利率大約在1.85%至1.9%左右，這比去年同期或今年年初都低了不少，對購房者而言非常有吸引力。對於貸款者而言，除了貸款是否能批准，最大的關注點就是每個月要供多少錢，而利息高低顯然是至關重要的因素。加上政府調減了壓力測試利率，減輕了借貸人審批壓力，借到錢的機會更大，甚至可以借多點錢。

在貸款時，市民究竟應該選擇按揭顧問還是銀行貸款經理？郭鴻徽就表示，兩者各有利弊，選擇按揭顧問的好處是他們了解多個金融機構，市民無需自己一間間比較各金融機構的條件以及自己適合哪個按揭種類，在哪一間機構更有機會獲得批准。

滿地可銀行(BMO)房屋貸款專家巴勇（Barry Ba）則表示，市民在貸款前往往會在自己有業務往來的銀行進行咨詢，同時將這些銀行的條件加以比較。由於這些銀行已經擁有客戶一些相關資料，對客人比較熟悉，因此貸款時客人需要提供的資料相對少一些。不過他提醒市民，最好不要在太多間金融機構之間進行比較，因為每間金融機構預估都需要調取客人信用記錄，其實五大銀行的貸款條件一般大同小異，一些銀行亦可根據客人要求按其他銀行利率做出相應的調整。

在選擇浮動還是固定利息方面，市民通常看哪個便宜就選哪個。但巴勇表示，根據現在的經濟環境，市民可以選擇浮動利率，現在浮動利率相對較低，若發現利息有上調趨勢，市民可以隨時將浮動利率轉為固定利率而無需支付罰款。

郭鴻徽也表示，財政部長和央行皆表示，利率將會維持現有水平至2023年，期間不會有太大的變動，因此現在選擇浮動利率是明智之舉。此外，若市民未來想提前贖回貸款或提早賣房，選擇浮動利率者需要繳納的罰金不像選擇固定利率要繳納的那麼多。

barry：巴勇。受訪者提供

v16

【星島綜合報道】加國5年期定息按揭利率首見低於2厘的水平。

加拿大滙豐銀行將5年期定息按揭利率，調低至1.99厘，見全行最低。

根據加拿大滙豐的官方網頁指出，置業人士必須有能力支付相當於樓價至少20％的首期，及有能力購買按揭保險，便可獲得利率1.99厘的5年期定息按揭；若果沒有按揭保險的置業人士，5年期定按息率則為2.29厘。

加拿大按揭及房屋公司表示，2020年第1季，有96.6％沒有購買按揭保險的置業人士，選擇定息按揭。

由政府支持的加拿大按揭及房屋公司表示，會由7月1日開始，提高按揭保險的規則；該公司之前曾預測，未來12個月加國樓價會錄得介乎9％至12％跌幅。

此舉將會令沒有能力支付20％首期的置業人士，更難獲得按揭保險。

（資料圖片） T02

壓力測試及家庭負債比率提高，引致政府收緊按揭申請要求，從而令不少人難以獲得銀行按揭，被趕出物業市場，當中年輕人尤甚，但根據數據顯示，有愈來愈多自僱人士向銀行以外的私人信貸機構申請按揭，成功率亦相對高。

Dominion Lending Centers按揭代理Dan Caird表示，在政府不斷收緊按揭條款之下，市民已愈來愈難獲得大銀行提供按揭，或足夠按揭額來置業，但相反，有愈來愈多人向私人信貸機構申請按揭。

根據加拿大中央銀行的數據顯示，自2015年以來，大多倫多地區私人信貸機構提供的按揭額已增長1倍，單以2018年，私人信貸機構提供的按揭額，佔整體按揭市場約8％。

由於私人信貸機構不太看重借貸人的收入，反之更關注物業的價值，故較易批出按揭，但收取的利率及費用會較銀行高。

但即使如此，對自僱人士反而有利，因為可減少應課收入，及可提高信貸評分，日後有利向銀行借貸。

（圖片：加通社） T02