標籤: 空置稅

【星島綜合報道】有在卑詩省溫哥華市擁有第二住宅和空地的業主，試圖經由入稟卑詩省最高法院（B.C. Supreme Court.），推翻該市的空置房屋稅，但告敗訴。

據CTV報道，李（露西）丹（Li（Lucy）Dan，譯音）、麥克勞德（Danice Macleod）和布里頓（Christopher Brittain）在他們的司法覆核請願中提出多個理由，認為該地方附例應被宣告無效，但法官謝爾吉爾（Palbinder Kaur Shergill）於上週五發布的裁決中駁回所有論點，該裁決已於本週在網上公布。

溫哥華市於2016年通過了《房屋空置稅附例》（Vacancy Tax (Empty Homes Tax) By-law），旨在透過對房屋空置的業主徵稅，來增加出租房屋的供應量。

該附例要求業主每年申報其房產狀況，並對既不居住也不出租的業主，徵收物業評估價值3%的稅款（該附例通過時的稅率為1%）。

雖然該附例有多種豁免條款，但據法庭獲悉，豁免條款對上述三人均不適用。

華裔業主空置地皮的煩惱

謝爾吉爾的判決指，李丹居住在溫哥華，並「在溫哥華和中國擁有多處住宅物業，並將其出租以獲取收入」。

2020年8月，她在海旁大道（Marine Drive）買了一處物業，價值350萬元。這是塊空地，之前曾有房屋，但已被燒毀拆除。

判決書寫道，她原本打算在此興建新屋作自住或出租用，但新冠疫情（COVID-19）期間建築成本飆升，使開發在財務上不可行。「因此，她既不能住在該物業，也不能出租，令她無法避免房屋空置稅。」

據稱，李女士在2022年與2023年，每年均須繳交高達11.3萬元的稅款。此後，她開始對這塊地進行開發，現已符合豁免資格。

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八旬音樂家「持續不斷的惡夢」

第二位業主麥克勞德據描述是「一位年近八旬的音樂家」，她在溫哥華和班芙都擁有房產，並且「幾十年來一直往返於兩地之間。」

判決書指，「她在班芙的物業與聯邦政府簽訂了長期租約」。

「為了維持租約，她必須將溫哥華的房產作為主要住所。麥克勞德女士表示，她對這兩處房產都有深厚的感情，稱它們『如同家人』，對出售任何一處都會感到極其痛心。此外，出售房產也存在實際困難：她在班芙的住所適合養老，也是她創作音樂的地方；而她在溫哥華的家則收藏了數十年的情感物品。」

麥克勞德女士曾在市議會審議空置稅附例時公開表示反對。法院的判決表明，鑑於她過去的糟糕經歷，她不願再承擔房東的壓力。她一直透過讓熟人住在她位於溫哥華的住所來避稅。

判決書寫道：「一位前伴侶自2019年以來一直居住在那裡，這讓她每次回家都感到痛苦。」「麥克勞德女士將這項稅收描述為『持續不斷的惡夢』，給她造成了嚴重的心理壓力，並極大地限制了她按照自己意願使用溫哥華住所的能力。」

蘭里夫婦跨城兩地居不現實

第三組業主，是居住在蘭里的八十多歲夫婦。他們於2013年在溫哥華高豪港社區購置了一套柏文，並「打算作為日常生活方式的一部分定期使用。」

判決書寫道：「從2013年到2018年初，布里頓夫婦全年每週會在該柏文住三到四天，加上每個夏天還會居住幾週。他們的子女亦經常使用該柏文。柏文家具齊全，『很少空置超過一兩天』。布里頓先生將這套柏文視為他們生活中重要的一部分，而非投資房產。」

2018年，布里頓「震驚和沮喪」地發現，他必須為此繳納房屋空置稅。

在繳納第一年約6,000元後，這家人意識到他們再也無力繼續承擔此項開支，於是「無奈地」將其出租。

「他們偶爾會在溫哥華的酒店住宿，但除了『極少數情況』外，他們根本負擔不起。布里頓先生表示，這項稅嚴重影響了他們的退休計劃，降低了他們的生活質量。他們渴望取消該稅或獲得豁免，可以重返溫哥華生活。」

法官一一駁回其論點

雖然三位請願者的背景各不相同，但他們的目標都是終止空屋稅，或至少為自己爭取豁免。

謝爾吉爾在裁決中總結四個論點。

請願者認為，市府在頒布該附例之前沒有舉行公聽會，違反了《溫哥華憲章》。他們還認為，市政府將該附例應用到空置土地和經常使用的第二住宅是不合理的。

根據《溫哥華憲章》，市政府在通過任何「分區條例」（Zoning Bylaw）之前，必須舉行公聽會。

市政府對此規定無異議，但辯稱，其空置稅細則不受此規定約束，因為二者不同。

法官謝爾吉爾也認為，根據《溫哥華憲章》，「規範」和「徵稅」是兩回事。

同樣地，在考慮到有關該附例因未豁免經常使用的第二住所而被認為不合理的論點時，法官認為，市議會作出決定的理據是「透明、可理解及合理的」。

第三點，儘管議員們在討論該附例時並未討論對空置土地徵稅的理由，但根據法官的裁決，授權城市徵收空置稅的省級立法，是刻意訂得很廣泛的。

「對空置土地徵稅符合《溫哥華憲章》第三十部分的目標，」判決書寫道。「第三十部分旨在透過鼓勵住房資源的最佳使用，來應對溫哥華的住房危機。這些資源包括可以開發成可用住宅的空置土地。」

關於憲章挑戰，法官裁定，請願人的情況既不涉及第七條也不涉及第八條。

根據法官的裁決，政府決策的稅務後果並不構成對《憲章》第七條所保障的自由權的侵犯，法院「一再認定」這些後果純粹出於經濟利益。

同時，由於市政府的附例賦予市政府在沒有搜查令的情況下，進入房產以確定房屋空置稅的佔用情況的權力，但市政府從未對麥克勞德或布里頓的房產採取過此類行動，因此《憲章》第八條關於禁止無理搜查和扣押的保護條款也不適用。

因此，謝爾吉爾法官駁回了請願，拒絕撤銷或宣告房屋空置稅附例無效。

圖：加通社

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【星島綜合報道】卑詩省一對伴侶兩年來一直住在自己的房子裏不曾離開過，卻被當局課徵13,000元房屋空置稅，兩人擔心受此打擊而失去家園。

據加拿大廣播公司（CBC）報道，溫哥華島伴侶麥迪遜（Madison）和貝塞拉（Charlotte Becerra）最近收到省府來函，稱根據投機空置稅(speculation and vacancy tax，簡稱SVT)的規定，她們必須在7月1日之前為其位於卑詩省雷迪史密斯（Ladysmith）的房屋支付13,000元。

這對伴侶兩年前購買了該處獨立屋並常年居住，但由於她們不是加拿大公民或永久居民，因此無法申請免稅。這是空置稅首次擴及雷迪史密斯，該社區位於維多利亞市以北約70公里處。

這對伴侶大約有5個月的時間來籌集稅款，之後省府將對她們的房屋進行留置，並收取賬單上10%的滯納金和利息。

貝塞拉說：「繳納這筆稅款會讓我們破產——我們沒有負擔得起的錢。」

兩人聲稱作為2SLGBTQ+伴侶而受到歧視，離開美國來到雷迪史密斯定居，並與美國沒有經濟聯繫。兩人都持有有效簽證——麥迪遜在溫哥華島大學（Vancouver Island University，VIU)學習時持有學生簽證，貝塞拉持有開放工簽。

兩人都是發育障礙人士的家庭照顧者。

這對伴侶收到的信函要求她們申報投機空置稅，受影響地區的每個人都必須申報，但99%的家庭可以豁免。

貝塞拉表示，不會考慮返回美國。

「我們一直生活在溫哥華島，所有的一切都在這裏。如果我們因為這筆稅而被趕離這裏，就甚麼都沒有了，我們將不得不重新開始，」她說。

甚麼是空置稅？

卑詩省府於2018年推出投機空置稅，旨在阻止人們空置房屋，並確保外國業主和主要收入來自外國者，為卑詩省的庫房做出公平的貢獻。

空置稅稅率是基於房屋的評估價值，對那些不在加拿大繳納大部分稅款的人，空置稅稅率為2%，對於在加拿大繳納大部分稅款的加拿大公民或永久居民來說，空置稅稅率為0.5%。

空置稅適用於被政府認定為受當前住房短缺危機影響最嚴重的地區，目前適用於全省59個社區。

屬於該稅項覆蓋地區的每位房主都必須提交一份聲明。省府稱，大約99%的人有資格享受免稅，而無需繳稅。

貝塞拉與伴侶被課徵2%的稅率，因為她們不是加拿大公民或永久居民。

這對伴侶在卑詩省生活和工作並在這所房子裏住了兩年，甚至連一晚也不曾離開過，但仍被歸類為外國買家課徵空置稅。

兩人表示，這筆繳款將使她們傾家蕩產，並使她們的住房狀況岌岌可危——這與稅收的目標完全相反。

麥迪遜說，她們為自己的房屋繳納地稅，也為收入繳納所得稅。

她說：「我們納稅，我們竭盡全力，你知道，我們正在努力成為最好的卑詩省居民。」並指被課徵空置稅對她們來說非常不公平。

卑詩財政廳表示，那些認為被錯誤課徵空置稅的人，可以對評估提出上訴，並於90天內送達。

貝塞拉與伴侶計劃提出上訴，但被告知，由於她們不是永久居民，因此沒有資格獲得豁免。

圖：CBC

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【星島綜合報道】溫哥華市議會周三（10日）批准了對空置房屋稅的幾項修改，包括推翻上屆市政府批准稅率提高到5%的做法，將稅率維持在3%，並考慮對連續多年空置的房產採累進稅率。

據《溫哥華太陽報》（Vancouver Sun）報道，溫市議會周三還批准了其他稅收變更，包括對未售出的新建房屋實行新的豁免，並將該豁免追溯至上一納稅年度。這一決定得到了市議會執政的ABC多數議員支持，但遭到了反對黨綠黨（Green）和OneCity議員的反對。

市議會的新決議意味著，意味著該市將放棄380萬元的空置房屋稅收，這些款項已經向擁有空置、未售出房屋的開發商徵收，而這些房屋在去年的大部分時間裏都是空置的。

溫哥華是於2016年推出空置房屋稅，旨在鼓勵空置或未充分利用的住宅物業的業主，將部分房源無論是出售或出租，釋放到市場上。稅率於2017年首次實施，設定為房屋評估價值的1%，此後已增加3倍。

該稅在2020年增加到1.25%，然後在2021年增加到3%，2022年4月，時任市長甘廼迪(Kennedy Stewart)領導下的溫哥華上屆議會批准了一項動議，將2023年納稅年度的空置房屋稅，從3%大幅提升至5%，並指示工作人員報告如何改變豁免以提高公平性。

市府職員本周向市議會提交報告，其中包括建議將稅收保持在3%，而不是增加到5%。該報告引用了外部顧問安永進行的分析，該分析表明「費率大幅增加可能導致虛假申報及所需審計資源均出現增加。」

市議會周三還一致指示市府職員報告「累進稅率計劃」，即對連續多年空置的房產提高稅率。

圖：地產局

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